专家解析后奥运房产 房地产得了“糖尿病”?

　　扑朔迷离的行业大环境下,房地产未来发展的机会在哪里?企业如何应对新的挑战?市场将走向何方?后奥运时代地产需要什么样的营销策略?

　　为解答上述疑问,日前,本报东莞办事处联手著名城市运营专家和行业精英,举办了一场主题为“后奥运时代房地产营销策略”的研讨会(如图),旨在深入解读2008奥运会之后,东莞这座深入学习实践科学发展观试点城市的房地产行业面临的机遇和挑战。

　　东莞的房地产与城市自身的发展轨迹一样,其所创造的东莞经验、东莞模式,或将成为转型期中国房地产市场未来发展方向的代表。

　　房地产“紧箍咒”不会放松

　　有经济学家曾预测,奥运会将带来5000亿元的商机,但也有经济学家认为,奥运会之后主办国会出现房地产滑落。从东莞的情况看,目前正在推进城市化和产业升级,实现经济社会双转型。在这样的背景下,后奥运时代的东莞楼市与城市的转型升级,又将有着怎样的博弈和发展前景呢?

　　广东省社科院研究员丁力:

　　应注意产业转移两情况

　　很多迹象表明,北京奥运会的召开,更多是向全世界展现改革开放30年的大好机遇。因此,中央总的政策是稳中求好,稳中求快,并不希望奥运会给经济带来大起大落。

　　奥运有一个效应,可以作为经济推手,把一个比较箫条的经济刺激起来。但就像抽吗啡一样,抽的时候很兴奋,抽完之后就迅速疲软。所以人们担心奥运前后,中国经济会像抽吗啡一样,先繁荣后萧条。

　　这是有可能发生的,但中央政府在宏观调控上已经有所注意。例如,很多有眼光的商人在水立方、鸟巢边上,把房子高价租下来,等待奥运时高价租出。但后来发现算盘落空了,租不出去。中央正在通过宏观调控手段,把奥运对经济的刺激、影响回归到正常水平。因此,奥运之后,国家仍将可能继续保持宏观调控,包括房地产市场。

　　东莞正在推行产业转移,有两种情况房地产行业需要注意。第一,双转移执行下很多劳动密集型企业会离开东莞,厂房的租金会下降,房屋出租量也会下降；第二,企业转移有可能影响房地产的客户市场,因为转出去的不一定就是低端企业。在这个过程中,东莞的经济增长还要付出代价,间接也会对房地产构成影响。

　　政府是更重视房地产,还是因为整个经济形势不好,对地产不像过去那么重视?两种可能性都是有的。

　　戴欣明(戴欣明博客,戴欣明新闻,戴欣明说吧)策划机构首席战略顾问戴欣明:

　　政府已经在救整体经济的市了

　　房地产是个民生问题,我们需要房地产的繁荣,但不是暴涨的繁荣,而是理性的繁荣,也就是刚性需求得到释放。

　　目前的问题是,房价是脱离整个运行体制的,或者说我们的可支配收入和房地产的比率是严重失调的。因此,调控是必然的。发展中国家必须经历这样的过程。这个时间是不一定的,有可能要几年。

　　现在很多发展商关心政府会不会救市?实际上,政府已经救市了。只不过,现在流行的救市是指救房地产这个单一市场,而政府是在救中国整体经济的市。如果只是房地产市场出了问题,一年就可以搞定。若是整个经济的问题,要调和平衡最少需要3到5年。中央已经明确2009年不会放松,再缓1年,加上现在的半年和思考期,差不多就是3年。

　　从东莞来说,这个城市的活力需要通过地产营销来加以带动。早几年,东莞的城市路网建设是非常发达的,城市中心也建设得非常好。但一个城市需要建设,同时也需要运营,也就是营销。

　　离投资远一点离消费近一点

　　奥运会之后,紧接着的9月、10月就是传统的“金九银十”销售旺季。但后奥运时代是否会出现“金九银十”呢?奥运之后的地产市场又会呈现怎样的宏观走势呢?

　　丁力:

　　房子,老百姓始终需要

　　房子,老百姓始终是需要的,但需要和需求不一样。老百姓有刚性的需要,但没有刚性需求。两者有一个核心的差别,那就是支付能力。现在老百姓对房地产是既爱又恨,爱的是什么?就是为他们解决了住有所居的问题。但对于大部分老百姓来讲,买一套好房子的能力还不强,所以他们恨的就是地产商把价格抬得太高。

　　为什么前一段时间房价可以上来,就是因为房地产既是消费市场,也是资本市场。因此我同意易宪容的观点,中国房地产需要整治,要把投资市场和老百姓住宅消费市场分开。有资本市场的功能,但更多的是老百姓消费的市场。

　　我认为,后奥运时代的房地产营销应该将重心向消费品转移。因为中国的经济单靠出口是拉不动的,要通过国内的需求释放来推动经济发展,国内需求最大、最旺盛就是房地产。

　　戴欣明:

　　东莞价格洼地仍然存在

　　是否会继续出现“金九银十”,这里涉及到一个价格洼地的概念。以前因为价格洼地,深圳很多人到东莞置业。现在,价格洼地是不是不存在了呢?实际上还是存在的,只不过提的人太少了。因为,东莞的房地产,和深圳、广州的联动性非常大,特别和深圳的联系非常大。大家的房价都在下降,之前的价格洼地还是继续存在。

　　基于这样的条件,还是应该主动营销,像“金九银十”这样的营销形势还是会出现的。因为差价是一直存在的,并不是深圳下降了之后,东莞上升了。目前有数据显示,东莞有一些楼盘下降的幅度比深圳还大。

　　正太联合房地产策划有限公司总经理黄海涛:

　　“金九银十”必须出现

　　东莞正面临着经济结构转型当中所出现的一系列变化,包括人口结构的变化,这些都是地产商所不容忽视的。下一步,重点研究未来产业转型转得怎么样,如何转,应是地产商第一个要关注的问题。

　　至于“金九银十”的现象会不会出现,我觉得不是会不会出现,而是应该出现、必须出现。从整个行业的正常发展来说,是必须要出现一次的。“金九银十”为什么是必须的?从某种程度来讲,东莞房地产的价格,去年有一段时间,出现大幅度的上扬,跟整个国际经济形势有关。去年年底之后,剩下主要还是刚性消费。这一部分人,长期是在观望。如果不把消费转化出来,对整个城市的经济推动也有一定的负作用。

　　为什么说“金九银十”会到来?目前,整个房地产的结构、抗风险的能力,没有预留一定的空间,就会导致巨人倒塌,这是中央政府和地方政府都不想看到的。因为,很多中小企业卷入到价格战当中,合理的价格回调是必然的,但如果跌破真实的价格,对行业发展也是有害的。

　　“过山车”之后整个行业都要反思

　　东莞城市在升级,必将带动房地产营销的升级。后奥运时代房地产将加快进入买方市场。买方市场到来后,销售周期变长了。买方市场下的地产营销该怎么做?后奥运时代的地产营销又将呈现出怎样的发展态势呢?

　　戴欣明:

　　市场进入主动营销时代

　　买方市场商品丰富,货源充沛,消费者可以充分挑选产品,可以选择满意的售后服务。但我们的买方市场是一个初级性的市场,区别于西方的买方市场。中国的买方市场是从温饱型到小康型过渡的买方市场,是相对不完全的市场。

　　在这样的市场里,营销要讲究系统和管理。营销必须是为客户考虑,可以系统地思考客户需要什么东西,并以此管理我们整个开发到销售所有的行为,才能把营销做好。所以,我们定义2008年以后的营销,是一个“系统管理的营销”,或是“系统营销的管理”。今后,房地产市场将进入一个主动营销的时代。

　　后奥运时代的房地产营销,有四个变化趋势。首先,是营销的总体外包。东莞的营销相对于深圳来讲,是在升级,这种升级表现在发展商自己有能力,把项目做好。其次,是联合代理的活跃。中国式的代理一部分会转型,甚至消失。在美国,代理和中介区别不是很大,而中国一说代理业就是二手市场,而中介是三级市场。未来的趋势是,这两者要合在一起。并不是说现在代理业不能活,有一些代理业发展得很快,就会向规模化、专业化发展。比如,深圳出现了帮开发商建立团队、经营机构,这是分专业的经营。第三,媒介传播更加专业化。有公司做媒体战略,有做广告策划的,这一方面会更加专业化地做。最后,营销顾问的出现。我们帮企业建立营销团队,自己做,因为销售时间长,开发商不得不这么做,因为好的代理公司不给你代理,代理不起。

　　在当前营销经济时代,从需求方定义产业成为必然。未来整个房地产产业有一个重要的趋势,就是从客户的角度考虑。营销就是有价值的内容,有价值的内容,就是营销。谁能将营销与内容做到天人合一,谁就能真正赢得未来的房地产市场。

　　尚佳华南餐饮集团李亚明:

　　走特色化品牌营销之路

　　市场往好走的大方向下,好像做房地产每一个人拿到每一块地都可以赚钱。不断有人进入,也使得今天这样的房地产大势下,出现这样的结果,也是一种必然。

　　房地产企业在营销过程中,会逐渐壮大起来。在这样的情况下,必须推进房地产经营的差异化和产品的差异化,在品牌方面进行适度挖掘。这时,也一定会淘汰一批企业,留下一批企业。这一批企业是谁,每个人都在思索。走差异化,做出自己的特色,是最重要的。用品牌营销,实现超额利润,原来的暴涨时代已经过去了。现在,要不就是低价,要不就是品牌营销。

　　富通地产万维群:

　　整个行业都要反思

　　一个企业的发展,首先是战略的迁移,而营销战略又是经营战略中最主要的,或者说是最核心的,就是把战略问题搞清楚,策略则可以学习。自己做不了可以外包,可以与人联合。营销战略中的核心问题,就是定价。现在很多企业,为什么会降价?或者说让利?这是企业自身经营战略发展需求决定的。如果一个企业一直这么做,肯定走不远,因为没有一个战略的迁移。所有的公司要发展,一定有短期、中期、长期的战略发展。在买方市场也好,在低迷市场也好,如果企业解决不了这个生存问题,怎么谈发展?

　　经过这一轮的“过山车”,房地产行业得到了什么?每一个房地产企业都要深思。这是无形的资产,也是宝贵的财富,为你今后再面临这种周期性的变化,准备更好的应对措施。所以房地产企业应该在这一轮的调整过程中,扎扎实实练好内功,解决短板,蓄势待发,这是要做好的工作。

　　声音

　　房地产得了“糖尿病”

　　戴欣明:大家都很关心房地产,目前房地产到底出了什么问题?中国的市场到底是怎么样的?大家都知道是得病了,但得了什么病?我认为中国房地产得的是“糖尿病”,而不是“非典”。房地产问题,单从一个问题去谈,永远谈不清楚。研究房地产,一定要多点探查。糖尿病就是很多种原因造成的,并不像“非典”只是一个原因,徐滇庆(徐滇庆博客,徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)错就错在把中国房地产当“非典”来医治。

　　市场,不在别处,就在这儿

　　丁力:消费者和生产者,市场的买和卖,永远是一对矛盾。光有卖者发财,买者都穷,市场是撑不住的,所以良性的循环是前期的条件。我们可以在经济调整期间,通过技术创新和内部整改,及时拿出措施来改变。坦率地说,东莞转型会带来有知识的人才向东莞积聚,但这些人才,在最近两三年大面积出现,也是不可能的。我们更多的是要立足现实,立足现在的中高层。有一定技术含量的外来工,他们愿意在东莞扎根,他们希望买房子,这才是东莞房地产商的主要市场。(编辑:lj)

        

温馨提示：成都瑞恩糖尿病医院拥有领先的检验 仪器和高精尖的诊疗设备，资深的泌尿专家坐诊，秉承着严谨求实的科学 态度和诚信精求的行医宗旨，为患者解答各种疑难杂症，24*7健康咨询热线：028-86610000。