价格洼地或促成“金九银十”

明天,奥运会就要开幕了,前奥运时期的地产驿动也将就此告一段落。宏观调控愈收愈紧,行业整合愈演愈烈,市场风雨飘摇的客观现实中,后奥运时代徐徐到来。

扑朔迷离的行业大环境下,房地产未来发展的机会在哪里?企业如何应对新的挑战?市场将走向何方?后奥运时代地产需要什么样的营销策略?

为解答上述疑问,日前,本报东莞办事处联手著名城市运营专家和行业精英,举办了一场主题为“后奥运时代房地产营销策略”的研讨会(如图),旨在深入解读2008奥运会之后,东莞这座深入学习实践科学发展观试点城市的房地产行业面临的机遇和挑战。

东莞的房地产与城市自身的发展轨迹一样,其所创造的东莞经验、东莞模式,或将成为转型期中国房地产市场未来发展方向的代表。

房地产“紧箍咒”不会放松

有经济学家曾预测,奥运会将带来5000亿元的商机,但也有经济学家认为,奥运会之后主办国会出现房地产滑落。从东莞的情况看,目前正在推进城市化和产业升级,实现经济社会双转型。在这样的背景下,后奥运时代的东莞楼市与城市的转型升级,又将有着怎样的博弈和发展前景呢?

广东省社科院研究员丁力:

应注意产业转移两情况

很多迹象表明,北京奥运会的召开,更多是向全世界展现改革开放30年的大好机遇。因此,中央总的政策是稳中求好,稳中求快,并不希望奥运会给经济带来大起大落。

奥运有一个效应,可以作为经济推手,把一个比较箫条的经济刺激起来。但就像抽吗啡一样,抽的时候很兴奋,抽完之后就迅速疲软。所以人们担心奥运前后,中国经济会像抽吗啡一样,先繁荣后萧条。

这是有可能发生的,但中央政府在宏观调控上已经有所注意。例如,很多有眼光的商人在水立方、鸟巢边上,把房子高价租下来,等待奥运时高价租出。但后来发现算盘落空了,租不出去。中央正在通过宏观调控手段,把奥运对经济的刺激、影响回归到正常水平。因此,奥运之后,国家仍将可能继续保持宏观调控,包括房地产市场。
东莞正在推行产业转移,有两种情况房地产行业需要注意。第一,双转移执行下很多劳动密集型企业会离开东莞,厂房的租金会下降,房屋出租量也会下降；第二,企业转移有可能影响房地产的客户市场,因为转出去的不一定就是低端企业。在这个过程中,东莞的经济增长还要付出代价,间接也会对房地产构成影响。

政府是更重视房地产,还是因为整个经济形势不好,对地产不像过去那么重视?两种可能性都是有的。

戴欣明策划机构首席战略顾问戴欣明:

政府已经在救整体经济的市了

房地产是个民生问题,我们需要房地产的繁荣,但不是暴涨的繁荣,而是理性的繁荣,也就是刚性需求得到释放。
目前的问题是,房价是脱离整个运行体制的,或者说我们的可支配收入和房地产的比率是严重失调的。因此,调控是必然的。发展中国家必须经历这样的过程。这个时间是不一定的,有可能要几年。

现在很多发展商关心政府会不会救市?实际上,政府已经救市了。只不过,现在流行的救市是指救房地产这个单一市场,而政府是在救中国整体经济的市。如果只是房地产市场出了问题,一年就可以搞定。若是整个经济的问题,要调和平衡最少需要3到5年。中央已经明确2009年不会放松,再缓1年,加上现在的半年和思考期,差不多就是3年。

从东莞来说,这个城市的活力需要通过地产营销来加以带动。早几年,东莞的城市路网建设是非常发达的,城市中心也建设得非常好。但一个城市需要建设,同时也需要运营,也就是营销。